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潘高煊:地产金融追梦人
2019年01月10日 13:23   来源:中新网上海  

  中新网上海新闻1月10日电(曹卉)和潘高煊接触过的人,对他最深的印象就是:低调稳重,专业博学。

  生于1984年的潘高煊刚过34岁,但在地产行业却已深耕12年。虽年轻,但绝对是一位业内的“老法师”。

  从最早开始纯地产开发,到后面转型金融行业,再到创建“地产+金融”的资产管理平台,潘高煊对地产加金融模式的探索一直未变,他希望能真正地将地产和金融结合起来,用金融熨平地产周期,最大程度对冲行业波动,保障投资顺利穿越周期轮动维持基业长青。

  地产江湖的“变”与“不变”

  有人说,2004—2013的十年被称为中国房地产业发展的黄金十年,2013年之后中国房地产行业则进入了“白银时代”。从2007年大学毕业进入地产行业,直到2014年转行金融,潘高煊正好经历了中国地产行业由“黄金时代”向“白银时代”的转变。

  大学毕业后,潘高煊就回到了老家宁波,进入当地一家区域品牌地产公司。从总经理秘书开始做起,到工程管理、营销策划、投资管理,再到项目负责人。在一家公司历时7年共开发12个项目,项目业态涵盖高端住宅、五星级酒店、5A甲级写字楼、经济型酒店及社区商业等,几乎涵盖了地产行业的大部分业态。

  多岗位历练,全业态开发,这让潘高煊具备了丰富的地产开发管理及实践经验,对地产行业的认知也更为深刻。在他看来,在看待地产行业的过去发展和未来走向时,既要看到它的“变”,也要看到它的“不变”。

  “什么是‘变’?地产行业的‘变’就在于它在周期内呈现出来的不断波动。从1988年住房制度深化改革后住房商品化到现在,我们看房地产交易的量与价走势是一个周期内波动整体向上的趋势。地产行业的交易量伴随着城市化建设进程不断提升,交易价格依托于货币的持续发行不断攀高。拉出近10年的数据看,现在基本上3-4年就是一个周期。这种变化作为行业特性会是长期存在的。”

  “什么是‘不变’?第一不变的是房地产在 社会经济中的重要地位。房地产相关产业对中国GDP的贡献率超过20%,在国家经济发展中具有非常重要的地位,不管从土地财政角度还是关联产业驱动角度,地产行业的枢纽作用短期内不会变化;第二不变的就是人们对品质生活的追求与美好生活的向往不会变,房子的居住属性和投资属性都承载着物质文化需求提升的愿望。这就为地产行业的发展注入了内生动力。”

  从潘高煊分析中可以看到他对这个行业的熟知和信心。

  地产转型的思考与实践

  也正因为经历了“黄金时代”向“白银时代”的转变,潘高煊意识到,过去依靠传统地产的开发模式以扩大规模来提升利润绝对值的做法已经进入红海领域,地产开发需要匹配穿越周期的流动性支持平台并驾齐驱,来对抗周期波动。房企需要借助金融手段引入投资来实现发展。地产与金融的深度结合势在必行。

  正是基于对这一趋势的判断,在上一波周期低谷(2014年),潘高煊就在考虑如何将地产和金融更好地结合起来,之后也一直朝着这个方向不断实践落地。2015年,潘高煊加入当时刚在纽交所上市的钜派投资集团,以合资公司的形式在钜派投资内部筹建投融资一体化平台,开始地产加金融模式的探索。

  在潘高煊看来,地产转型的方向应当是 “钱(资金)、地(项目)、人(团队)”统筹的投融资一体化。在投融资一体化的闭环中,融资端是成本,融资最后是要有项目作为载体来落地,而且项目的利润需要覆盖掉融资端的成本并且有盈余,才算是投资成功。如果投资端项目本身无法保障利润,那融资端的利润将无法实现,哪个环节都无法独善其身。所以,投融资一体化势在必行,平台必须对投资结果负责。而这一模式落地的最好方式就是将募集端和资产端做成独立的地产基金平台,而地产基金投资的落地必须要有可控的地产团队来操盘,这样才能对基金投后管理和项目投资收益有把控力。

  2018年,潘高煊与具有房地产开发背景的绿创集团合作,作为联合创始人筹建绿创金融平台。

  地产江湖的“老法师”开始了新的创业之路。

  “地产+金融”的“绿创模式”

  绿创金融是由一群在地产及资管行业摸爬滚打多年的资深人士联合起来成立的地产金融公司,定位为一家具有独立募资能力、并以地产并购为主要业务的资产管理平台。绿创金融整合资产端与募集端,真正在业务体系上形成了闭环操作。

  在资产端,绿创金融主要是做以住宅地产项目为主的并购业务,这也是核心业务。地产并购业务结合了并购和开发的双重收益,交易落地就有利润空间,其利润主要源于地产行业本身所具备的开发利润和折价并购流动性不足资产的价差收益。

  潘高煊认为,地产并购行业门槛较高,主要是必须具备自有资金、开发团队和标的项目,归纳起来就是前面提到的“钱、人、地”的投融资一体化。门槛一是要用杠杆,体现融资能力,就必须自己先有钱;门槛二是开发能力,要有专业的开发团队,这是保障开发和提升周转需要;门槛三是并购业务的收购方对于标的风险把控和资产的处置能力有较高要求。绿创金融目前已开发项目自有资金年化回报率都在60%以上,大部分维持在100%以上,这些历史业绩也佐证了公司对于并购资产较强的把控能力和盈利能力。

  在募集端,绿创金融目前已经在上海、杭州、宁波、苏州、厦门、温州、南通、无锡、慈溪等地成立了分支机构,未来还会在全国陆陆续续开设其他的网点。独立的募集能力为并购业务插上了翅膀,并购业务虽以自有资金主导,但股权并购基金放大了并购资金规模,降低自有资金占比的同时增加了把握机会的能力。地产并购基金具备足够安全垫的同时,提升了自有资金的投资收益空间。

  当然,实现绿创金融投资目标的立足点,是因为绿创地产作为基金所投项目的项目管理团队所具备的强大开发能。绿创地产源于万科宁波公司,从2007年到2018年的这10多年中,这支团队开发并购项目已超15个。凭借稳健的投资策略和卓越的开发能力,平台累积了超过22亿的净资产。这也是绿创金融之所以能够做到全链条主动管理,为自有资金和投资基金提供充分保障的重要原因。

  具体到地产基金产品本身,绿创金融发行的地产基金所有的底层资产都是一一对应的,而且是先并标的再设基金,基金在并购标的资产中具备控股权和充足的安全垫,这就大大提升了资产的安全性。

  “产品底层清晰,风控全面,安全垫充裕,收益有历史业绩保障,这正是绿创金融的优势所在。”潘高煊对“绿创模式”信心十足。

  初心不变 践行地产金融

  看准想透的事,不管多难潘高煊都会坚持做下去,就像当初萌生“地产+金融”的想法,初心一直没变,无非就是花多长的时间将目标落地。绿创金融投融资一体化的模式逐步落地,并取得一定的成绩和发展,这也证明了当初潘高煊选择的正确性。

  “投融资一体化的重点是增强投资端的利润率。绿创金融属于新平台,但团队是老团队,很成熟并具备丰富的实操经验。资产管理平台是转型升级后轻装上阵,是发展趋势;而传统的单一的财富管理业务承载着历史包袱是负重前行,更需要及时革新。”潘高煊认为,“融资业务赚取的是息差,为规模导向业务;投资业务赚取的是利差,为利润导向业务。当下及后续市场,收缩规模提升利润是风险控制和实现持久经营的必经之路。绿创金融在保证规模的同时会更注重提升利润,坚持做地产并购领域的精准投资者。”

  目前我国的地产金融市场仍然处于一个发展阶段,未来建立一个更加专业细分的地产金融体系是房地产调控长效机制不可或缺的一部分,是房地产投融资等金融活动蓬勃发展的有力保障,只有这样房地产市场才能走得更健康、更久远。

  “十步杀一人,千里不留行。事了拂衣去,深藏身与名。”李白的《侠客行》刻画了一个奋勇杀敌、不顾一切冲锋陷阵的“侠客”形象。在时下的地产江湖,潘高煊更像是一位“地产金融追梦人”,目标坚定,步步为营,坚守初心,和身边一群追梦的“侠客”们一起,不断践行地产金融之路,打出属于他们的天下,属于他们的江湖。

注:请在转载文章内容时务必注明出处!   编辑:李秋莹

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