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易居论坛:楼市降温改变房企预期 政策继续加码概率趋小
2018年10月23日 00:33   来源:中新网上海  

  中新网上海新闻10月22日电  以当前房地产市场走势为主题的易居论坛日前在沪举行。与会的开发商、中介代理机构、券商和研究机构等专业人士认为,近期政策效力继续显现, 市场进入调整期;房企更应稳健经营面对市场降温,进而积极有效地应对本轮楼市的调整。

  市场多领域出现降温

  宝华集团副总裁杨健介绍,今年房地产市场降温和往年不同,既受到持续调控政策的影响,也受到宏观经济下行的压力,市场面临严峻挑战。不少房企主动考虑去库存或者采取以价换量的策略。就上海而言,在一些郊区楼盘密集供应的情况下,营销压力更大。二手房市场的降温,也影响到了新房市场。过去总价600万的二手房有很多意向客户,现在价格跌到了540万后客户仍少,部分房东就暂停卖房了,明显影响了房屋置换计划。

  从事二手房中介业务的上海鼎铭房地产总经理张志远认为,市场降温呈区域的结构差异特点。从当前二手房市场情况看,市中心潜在的购房需求减少,倒逼房东降价。随着市场降温,各类议价空间出现,购房者杀价现象增多。过去卖方强势,很多交易税费是需要下家一并承担的,但现在各付各的部分。此外,新房市场的降温使得开发商更多的通过中介分销,当前多数中介代理新房的收入占总收入的六、七成;不过由于新房销售趋于困难,中介的代理佣金比例虽然提高了,但结佣却更加困难了。

  本轮楼市降温呈现三特征

  蓝光集团首席市场官林劲松指出,当前降温具有三个特征:一是全局性的蔓延。很少有城市可以回避这波降温潮,一线城市从2016年开始降温,西部城市目前也已转凉。二是市场下行的速度较之前几轮周期显得更快。不少城市只用了3个月,便从热点滑落至冰点。三是房企对于市场底部位置的判断存在较大分歧。各家企业的财务状况和经营压力不同,对于市场底部的预判和感知存在差异,从而在运营节奏、销售节奏等方面,持有不同的态度和策略。

  大部分房企看多中长期市场,短期判断仍存很多分歧。中骏集团投资部总经理张伟披露,很多房企在今年8月就出现了销售业绩下降,回款率比较低,使得大家对后市的预期偏悲观。普遍心理是,若可以降价跑量,就应该主动、积极地降价以去库存。部分房企需要不断增加营销费用,以加大导客的力度,但这又会损耗盈利。

  政策继续加码可能性不大

  中信建投首席地产分析师陈慎分析预测,当前市场积极调整,呈现“市场分化、韧性仍存”特征,部分城市的新房去化率明显下降,后续新房供应端会继续放量。市场正进入到政策的消化期,很难看到更为严厉的政策了,即便是有措施出台,也属于“打补丁”类型。未来的政策调控重心在于预期管理,并具备长短结合、稳定当头的大逻辑。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭总结表述:此轮楼市的降温,关键在于系列政策效应的积极释放,尤其是和“731调控升级”有关。今年7月31日中共中央政治局召开会议,分析研究了当前经济形势,部署了下半年经济工作。其中对于房地产政策的表述包括:“下决心解决好房地产市场问题,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。”这就导致全国多数城市的房地产市场在近两个月出现明显降温,房价、地价出现拐点。从后续政策看,应重点关注今年12月份的中央经济工作会议及明年两会的政府工作报告。明年大概率会出现政策局部放松。(完)

注:请在转载文章内容时务必注明出处!   编辑:于俊

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