中国新闻网-上海新闻
上海分社正文
二拍5.6万元/㎡ ,入手上海明天广场的好时机是否已到?
2020年10月30日 14:20   来源:中新网上海  

  10月27日上午10点,上海明天广场的第一次拍卖结束,因无人出价而流拍。

  一拍只是“预热”

  根据阿里拍卖信息显示,明天广场第一次拍卖起拍价25.7144亿元就是评估价,并未打折起拍。这应该是一拍流拍的主要原因。

  通常司法拍卖会在评估价基础上打折起拍,此次明天广场以评估价的100%起拍,很可能是破产清算中事先确定的拍卖方案。由于一拍起拍价并未“优惠”,出现流拍的结果应在各方意料之中,一拍就是为了“预热”。

  就在10月27日一拍流拍当天的稍晚时候,明天广场第二次拍卖的公告出来了,起拍价20.5715亿元,是一拍的八折,直降5亿元。

  第二次拍卖将于2020年11月11日开拍。不出意外的话,明天广场将是今年淘宝“双11”最大的一件宝贝。那么,明天广场二拍是否会被下单买走呢?

  二拍关键词一:好宝贝

  明天广场的开发建造,缘起于90年代全国房地产市场化改革大潮的涌动,是21世纪之初在上海市中心拔地而起的地标建筑。而且,在当年同一批建成的大楼中,明天广场是离人民广场最近的一座,区位优势自不必多说。

  虽然近年随着新兴板块崛起,人民广场板块的竞争压力加大,但其优势依然还在。人民广场永远是上海的中心,这一地位不可取代。认为人民广场板块的春天已经一去不复返的判断,肯定是轻率的。

  因此,明天广场是个好宝贝。

  二拍关键词二:好价格

  公开信息显示,明天广场(7-32层,本次拍卖范围)的最近一次房产交易发生在2011年12月。当时的拍卖成交总价为21.54亿元,折合成交均价5.9万元/㎡。

  此次明天广场二拍的起拍价20.5715亿元,折合均价5.6万元/㎡。这个价格不仅明显低于当前周边同类型楼价,还低于2011年5.9万元/㎡的成交均价,甚至比虹桥商务区等新兴办公区写字楼价格还便宜。

  随着二拍八折的确定,明天广场的“价格优势”已经出现。问题来了,还会不会有更好的价格?

  二拍关键词三:好时机

  理论上说,流拍之后还会以更低价格再次拍卖。因此,要获得更好的价格,须以流拍为前提。但你不出价,其他人可能会出价。是否流拍,一个人说了不算。而且一旦出现更低的价格,无疑将会吸引更多竞争对手。随着你来我往的出价,价格会水涨船高,最终由出价最高者收入囊中。

  因此,从司法拍卖的角度看,好的出价时机才是好价格的决定性因素。

  什么是好时机?不妨来看几个真实案例。在阿里拍卖官网上查询上海市大宗商业房产的拍卖情况,筛选到以下3个“后悔没有早点出价”的典型拍卖。

  案例一:2020年1月,上海市逸仙路一商业地产,评估价0.74亿元,一拍起拍价0.58亿元,一拍流拍。二拍起拍价0.42亿元,二拍经101轮竞价,最终以0.63亿元成交。二拍成交价高于一拍起拍价。

  案例二:2019年5月,上海市番禹路一商业地产,评估价1.14亿元,一拍起拍价0.8亿元,一拍流拍。二拍起拍价0.64亿元,二拍经107轮竞价,最终以0.85亿元成交。二拍成交价高于一拍起拍价。

  案例三:2020年9月,上海市长宁区一商业地产,评估价1.24亿元,一拍起拍价1亿元,一拍流拍。二拍起拍价0.8亿元,二拍经39轮竞价,最终以1.21亿元成交,二拍成交价高于一拍起拍价。

  案例经验:后悔没有早点出价

  三个案例中,前一次拍卖打折起拍,因无人出价流拍,都想以一个更低的价格完成抄底,取得更大收益。后一次拍卖的确以更低价格起拍。但是,各路买家粉墨登场,经过一番激烈竞价,最终在前一次拍卖起拍价之上成交,让人大跌眼镜。

  于是,回到开头那个问题,什么是好价格,什么是好时机?

  买家都想等待一个更低的起拍价格,但当再次拍卖时,更低的价格也引来了更多的对手,最终的成交价格很可能会让你后悔当初的犹豫。上述三个案例中的竞拍人,估计都曾深深地懊恼过。

  11月11日,“好宝贝”上海明天广场即将迎来“直降5亿,八折起拍”。面对这个“好价格”,会不会有投资者掐准这个“好时机”,果断出价,一锤定音呢?且拭目以待。(文/东安)

注:请在转载文章内容时务必注明出处!   

编辑:许兵  

5
信息
本网站所刊载信息,不代表中新社和中新网观点。 刊用本网站稿件,务经书面授权。
未经授权禁止转载、摘编、复制及建立镜像,违者将依法追究法律责任。
常年法律顾问:上海金茂律师事务所